Vymožení neoprávněně ponechaného rezervačního poplatku

Toto ustanovení aktuálně vyložil Nejvyšší soud v rozsudku ze dne 13. 6. 2023, sp. zn. 33 Cdo 1507/2022. Tento rozsudek zásadním způsobem ovlivní praxi realitních kanceláří začleňovat do rezervačních smluv závazek uzavřít kupní smlouvu pod hrozbou propadnutí rezervačního poplatku při jejím neuzavření. Současně může mít vliv na velké množství rezervačních smluv, kde si zájemce koupi rozmýšlí.
Nejvyšší soud totiž konstatoval, že ustanovení § 14 zákona o realitním zprostředkování, v účinném znění, musí být vykládáno tak, že skutečně zakazuje sjednat závazek zájemce o koupi nemovité věci uzavřít kupní smlouvu či smlouvě o budoucí kupní smlouvě, a to i kdyby k tomu došlo v trojstranné smlouvě mezi realitní kanceláří, zájemcem a prodávajícím. Pokud by totiž taková trojstranná smlouva měla charakter smlouvy o realitním zprostředkování, pak není možné v ní sjednat závazek zájemce, že uzavře v určité době kupní smlouvu. A pokud by takový závazek byl zajištěn smluvní pokutou, tak ujednání o takové smluvní pokutě by bylo neplatné. Tedy zájemce, který by si uzavření kupní smlouvy či smlouvy o budoucí kupní smlouvě rozmyslel, by neměl povinnost platit smluvní pokutu. A pokud by (jak tomu bývá v rezervačních smlouvách s realitními kancelářemi) si v takovém případě realitní kancelář ponechala rezervační poplatek jako smluvní pokutu, činila by tak protiprávně a byla by povinna takový rezervační poplatek zájemci vrátit.

Pro kupující, kteří si z nějakého důvodu chtějí rozmyslet uzavření kupní smlouvy, ale bojí se, že by přišli o složený rezervační poplatek, je tento rozsudek Nejvyššího soudu velmi příznivým, protože se nemusejí bát, že by jim nebyl rezervační poplatek vrácen.

O tom, že tento rozsudek Nejvyššího soudu opravdu funguje a je znám mezi soudy, jsem měl možnost přesvědčit hned týden po vydání rozsudku, kdy jsem závěry Nejvyššího soudu využil ve prospěch klienta a vyhrál tak soudní spor nad jednou z největších realitních kanceláří České republiky.

Dosáhnout vrácení rezervačního poplatku lze však i na základě jiných právních konstrukcích a argumentací. I s těmito argumentacemi umím zacházet a počítám s nimi při vymáhání neoprávněně rezervačního poplatku.

Nezapomeňte, že domáhat se vrácení rezervačního poplatku lze i zpětně, a to do doby, než dojde k promlčení takového nároku, k čemuž dojde do 3 let.